Аренда квартиры. Расходы и доходы.

Доходная квартира

Инвестиции. В июле спрос арендаторов на типовое жилье превышал предложение в 2-3 раза, в сентябре — уже в 6-8 раз. Инвесторы все чаще задумываются об использовании аренды в качестве инструмента получения прибыли.

Чем выше цена квадратного метра жилья в столице, тем меньше граждан могут себе позволить купить квартиру. Приходится арендовать. По словам руководителя направления аренды корпорации МИАН Гульнары Рахмангуловой, сейчас стремительно растет популярность аренды жилья бизнес-класса и элитного: «Несмотря на то что дорогая квартира, приобретаемая для сдачи в аренду, требует вложения немалой суммы денег, эта трата впоследствии оправдывает себя». По словам эксперта, доходность таких инвестиций составляет сегодня в среднем 15% годовых в валюте (от 10 до 20% в зависимости от уровня объекта и правильности расчета инвестиций). При этом нельзя забывать и об ипотечном кредитовании — если правильно рассчитать перспективы доходности купленного объекта недвижимости, погасить кредит можно будет уже через 6-7 лет, после чего квартира начнет приносить чистую прибыль.

Весовые категории. Одним из основных критериев выбора объекта для вложений является ценовая категория. Необходимо отдавать себе отчет в том, что квартира каждого сегмента должна соответствовать определенным параметрам. Иными словами, арендатор заплатит деньги только в том случае, если получит в обмен надлежащий уровень сервиса и качества. При дисбалансе рассчитывать на гарантированную прибыль не стоит.

Наиболее привлекательными для инвестиционных целей заместитель руководителя управления аренды квартир корпорации «Инком-недвижимость» Оксана Полякова считает здания бизнес-класса средней ценовой категории либо жилье в типовых домах (например, П-44, П-3). Стоимость аренды значительно увеличивается, если квартиры находятся в престижном районе с хорошей экологией и транспортной доступностью и возможностью быстро добраться до центра. Оптимальная стоимость таких квартир при сдаче в аренду, по словам Ирины Бобко из «Вавилона», составляет $1-3 тыс. «Квартиры по цене до $1 тыс. в месяц очень популярны, но во время аренды возникает много „рабочих“ проблем, состав клиентов очень разный, амортизация такого жилья большая. Поэтому, обладая капиталом в размере $100-200 тыс., лучше купить одну квартиру бизнес-класса и впоследствии ее сдавать, чем приобретать несколько типовых квартир».

Относительно инвестиций в элитный сегмент мнения экспертов расходятся. При удачном стечении обстоятельств доход от аренды такого жилья будет очень высоким. Квартиры сдаются на длительный срок, арендаторы подбираются и тщательно проверяются, а владелец в большинстве случаев застрахован от различных неприятностей. Однако следует помнить, что минимальный порог вложений в такие квартиры очень высокий — от $0,5 млн, дополнительных затрат требует ремонт, очень часто дизайнерский, необходима импортная мебель, а сроки экспозиции таких квартир намного превышают разумные — нередко в ожидании арендаторов они стоят 1-3 года.

Ремонт — один из ключевых подготовительных этапов. Ремонтировать квартиру нужно непременно, считает Оксана Полякова: «"Убитая" квартира со старой мебелью может потерять в цене до 25-30%. Отсутствие мебели в комнатах также может снизить арендную плату на 10-15%. Но здесь, как и во всем, следует придерживаться золотой середины: слишком дорогой ремонт себя не оправдает. А легкий косметический — покраска потолков, смена обоев — обойдется в $0,5-1 тыс., но окупится через 2-3 месяца».

«Для правильного расчета инвестиционной привлекательности дома в целом и квартиры в частности нужно обладать полной информацией о рынке, а также о развитии конкретного района», — считает Гульнара Рахмангулова. На стоимость квартиры помимо типовых факторов — месторасположения, типа дома, ремонта, метража квартиры влияют и дополнительные — количество санузлов, комнат (у однушек, двушек и т. п. независимо от общей площади есть предельная цена), охрана. Самые популярные типы домов, по словам Ирины Бобко, — элитный, новый монолитный или кирпичный, проявляется интерес и к сталинским домам, а также отреставрированным особнякам. Наличие телефона, транспортное сообщение и расстояние от метро имеют значение при аренде типового жилья в ценовой категории до $1 тыс., в элитных квартирах главным, на что обращают внимание клиенты, является, например, наличие охраны и качество окон, стен и пола.

Высокий сезон. Инвестируя в квартиру с последующей сдачей в аренду, необходимо учитывать тесную взаимосвязь доходности и сезонных тенденций. При аренде они проявляются более четко, чем при купле-продаже жилья. В сегменте эконом-класса с начала сентября цены выросли на 10-15%, это, по мнению экспертов, будет продолжаться до октября, после чего спрос начнет несколько снижаться. В целом в сезон с сентября по май цены повышаются на 10-20%, а летом они падают, особенно на элитные квартиры. «В сегменте бизнес-класса и элитного жилья активность связана с окончанием отпускного периода. Цены выросли в среднем на 10%, спрос по сравнению с летним периодом увеличился на 20%, но новых предложений пока поступает мало, поскольку у многих хозяев еще не кончился дачный сезон», — говорит Оксана Полякова. По словам Гульнары Рахмангуловой, сейчас ощущается дефицит предложений в секторе эконом- (типовое жилье) и бизнес-класса: «Мы сталкиваемся с этим каждый год примерно в одно и то же время. Связано это с тем, что теплый сезон еще не закончился, хозяева некоторых квартир не вернулись из отпусков. Элитное жилье таким колебаниям подвержено в наименьшей степени».

Вилка. Разброс ставок на аренду столичного жилья в начале сентября составлял $450-20 000 за месяц. $450 — минимальная цена однокомнатной квартиры в отдаленных районах Москвы (ЮАО, ЮВАО, ВАО). Так дешево, отмечает Ирина Бобко, можно арендовать квартиры с наборной мебелью, удаленные от метро, на первых и последних этажах, возможно без телефона, с обычным ремонтом или вообще без него. Стоимость аренды однокомнатных квартир в САО, СЗАО, СВАО начинается от $500, двухкомнатных — от $600, а трехкомнатных — от $700. В престижных районах — на юго-западе и западе — цены начинаются от $600 в месяц, а в центре — от $700. Верхний ценовой предел ничем, кроме желания владельцев, не ограничен. По словам Ирины Бобко, встречаются квартиры и за $30 тыс. в месяц, однако это скорее исключение из правил. 3-5-комнатная квартира площадью 100-350 кв. метров в элитном доме со своей инфраструктурой (бассейн, корт, магазины, фитнес, химчистка), охраняемой территорией, авторским дизайном, импортной дорогой мебелью, встроенной кухней, несколькими санузлами с хорошей сантехникой может стоить $15-30 тыс. в месяц.

Важно учитывать и «психологию» клиента — при аренде типового жилья не пользуются спросом первые и последние этажи зданий. А вот при аренде элитного первый этаж не помеха: здесь обычно размещаются офисы, а вверху или на последних этажах — жилые помещения и пентхаусы, которые очень популярны как на Западе, так и в Москве.

ПРИМЕРЫ ВЛОЖЕНИЙ В КВАРТИРУ С ЦЕЛЬЮ ПОСЛЕДУЮЩЕГО НАЙМА

	Однокомнатная	Двухкомнатная
Покупка	$60-70 тыс.	$150 тыс.
Ремонт	$1-2 тыс.	$10-20 тыс. (с мебелью)
Сдача в аренду	$500-600 в месяц	$1 тыс. в месяц
Срок окупаемости	8-9 лет	14-15 лет

 

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ НАЙМА, $/МЕС. (БЕЗ УЧЕТА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ)

Округ	Однокомнатная	Двухкомнатная	Трехкомнатная
ЦАО	700	850	1500
ЗАО	480	800	1200
ЮЗАО	480	800	900
САО	450	700	850
СЗАО	450	700	850
ВАО	450	650	800
СВАО	450	600	800
ЮАО	420	600	750
ЮВАО	420	600	750

Источник: ФИНАНС